Gdy sposób zagospodarowania nieruchomości sąsiedniej uniemożliwia lub ogranicza korzystanie z innej nieruchomości, właściciel może domagać się rekompensaty w formie odszkodowania pieniężnego. Jest to możliwe nawet w sytuacji, kiedy sposób zagospodarowania nieruchomości sąsiedniej jest zgodny z wydaną decyzją administracyjną o warunkach zabudowy. Ograniczenie właściciela w korzystaniu z nieruchomości jest ingerencją w prawo własności i jako takie podlega rekompensacie.
Fakt, że inwestor dokonuje zabudowy nieruchomości w sposób uniemożliwiający bądź ograniczający korzystanie z nieruchomości sąsiednich na podstawie ostatecznej decyzji administracyjnej, nie wyklucza możliwości wyrządzenia przez taką budowę szkody, nawet jeżeli jest ona realizowana zgodnie z decyzją administracyjną. Świadczą o tym między innymi regulacje zawarte w Ustawie o panowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, przyznające odszkodowanie od gminy na szczególnych zasadach w nich określonych, za szkodę wynikłą z wydania decyzji o warunkach zabudowy. Może się bowiem okazać, że z różnych przyczyn, budowa, nawet zgodna z pozwoleniem na budowę, zakłóca korzystanie z nieruchomości sąsiedniej ponad przeciętną miarę, wynikającą z obiektywnie pojmowanego społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i tak samo rozumianych stosunków miejscowych. Dlatego też wydanie decyzji o warunkach zabudowy, a precyzyjniej rzecz ujmując, wykonanie takiej decyzji (wydanie pozwolenia na budowę) ma dla nieruchomości sąsiednich istotne znaczenie.
Ponieważ decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi po stronie inwestora żadnych uprawnień do nieruchomości ani nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich, to nie zmienia ona zasadniczo sytuacji prawnej nieruchomości. Dlatego trudno sobie wyobrazić, aby samo wydanie decyzji o warunkach zabudowy mogło ograniczyć lub uniemożliwić korzystanie z nieruchomości. Jednak możliwość wystąpienia ze stosownymi roszczeniami powstaje z pewnością już na etapie realizacji inwestycji, tj. w przypadku wydania decyzji o pozwoleniu na budowę, ponieważ skutkiem jego wydania może dojść do powstania ograniczeń w zakresie korzystania z nieruchomości przez jej właściciela.
W rezultacie, jeżeli w związku z wydaniem decyzji o warunkach zabudowy korzystanie z sąsiedniej nieruchomości (lub jej części) w dotychczasowy sposób (lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem), stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone, właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości może żądać odszkodowania za poniesioną szkodę albo wykupienia nieruchomości lub jej części. Gmina może również zaproponować właścicielowi nieruchomość zamienną w zamian za rezygnację z powyższych roszczeń. Takie istotne ograniczenie czy wręcz uniemożliwienie korzystania z nieruchomości ma miejsce, m.in. gdy wznoszona w sąsiedztwie budowla powoduje nadmiernie zacienienie lub też sposób zagospodarowania tej nieruchomości grozi nieruchomościom sąsiednim zalewaniem wodami opadowymi. Ograniczenie w korzystaniu z nieruchomości może mieć swoje źródło także w postaci innych uciążliwości sąsiedzkich, czyli. tzw. immisji. Inaczej mówiąc, immisje to powodowanie niekorzystnego wpływu zagospodarowania jednej nieruchomości na drugą, np. poprzez nadmierną emisję zanieczyszczeń, hałasu, ograniczenie dostępu światła dziennego czy powodowanie ograniczenia cyrkulacji powietrza.
Jeżeli do szkody doszło w wyniku wydania decyzji o warunkach zabudowy, odszkodowanie za istotne ograniczenie lub uniemożliwienie korzystania z nieruchomości obejmuje rekompensatę za obniżenie wartości nieruchomości. Wynika to z tego, że obniżenie wartości nieruchomości mieści się w szerszym pojęciu tzw. szkody rzeczywistej, do którego odnoszą się przepisy Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Przykładowo, inwestycja powodująca nadmierne zacienienie innego lokalu mieszkalnego może prowadzić do uniemożliwienia lub ograniczenia pełnego korzystania z tego lokalu w zakresie np.: wykorzystania nasłonecznienia jako źródła ciepła, hodowli roślin, korzystania z balkonu itp. Z kolei tego rodzaju ograniczenia możliwości korzystania z lokalu mieszkalnego mogą prowadzić do obiektywnego obniżenia jego wartości, a tym samym wartości całej nieruchomości i w konsekwencji powodować szkodę jej właściciela, uprawniając go do wystąpienia o stosowne odszkodowanie.
Natomiast w przypadku gdy w wyniku wydania decyzji o warunkach zabudowy wartość nieruchomości ulegnie obniżeniu (niekoniecznie uniemożliwiając bądź istotnie ograniczając korzystanie z niej), właściciel bądź użytkownik wieczysty zbywając taką nieruchomość może żądać od gminy stosownej rekompensaty pieniężnej lecz tylko o ile nie otrzymał wcześniej wyżej wspomnianego odszkodowania za szkodę rzeczywistą bądź nie skorzystał z wykupu nieruchomości przez gminę. Rekompensata ta przysługuje więc niezależnie od tego, czy wydana decyzja o warunkach zabudowy w rzeczywistości doprowadziła do istotnego ograniczenia możliwości korzystania z nieruchomości w dotychczasowy sposób lub je w ogóle uniemożliwiła.
W konsekwencji, właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu nieruchomości, której wartość obiektywnie uległa obniżeniu na skutek niemożności lub istotnego ograniczenia możliwości korzystania z niej lub jej części w dotychczasowy sposób, w wyniku wydania decyzji o warunkach zabudowy, przysługuje od gminy odszkodowanie niezależnie od tego, czy sprzedaje on nieruchomość, czy też nie. Jeżeli jednak właściciel skorzystał z takiego roszczenia o odszkodowanie za poniesioną rzeczywistą szkodę albo z roszczenia o wykup nieruchomości lub jej części to nie przysługuje mu już od gminy żadne inne roszczenie na podstawie przepisów Ustawy o panowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Natomiast jeżeli nie skorzystał z możliwości dochodzenia tych roszczeń a zbywa nieruchomość, to przysługuje mu wówczas roszczenie odszkodowawcze z tytułu obniżenia wartości nieruchomości i to niezależne od tego, czy nastąpiło ograniczenie możliwości korzystania z nieruchomości.
Należy zaznaczyć, że poniesiona szkoda musi mieć charakter rzeczywisty. Użyte w Ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym pojęcie „rzeczywista szkoda” obejmuje obiektywny spadek wartości nieruchomości wynikający z uniemożliwienia lub istotnego ograniczenia możliwości korzystania z niej w dotychczasowy sposób, na skutek wydania decyzji o warunkach zabudowy. W przypadku braku wystąpienia elementu szkody w postaci obniżenia wartości nieruchomości właścicielowi przysługiwać będzie jedynie żądanie zaniechania przez właściciela nieruchomości sąsiedniej działań zakłócających ponad przeciętną miarę korzystanie z nieruchomości (tzw. roszczenie negatoryjne).
Koszt wypłaty powyższych odszkodowań czy też realizacji w inny sposób (wykup, zamiana, etc.) roszczeń właściciela lub użytkowania wieczystego, związanych z wydaniem decyzji o warunkach zabudowy ponosi inwestor tej inwestycji. Realizacja roszczeń następuje jednak dopiero po uzyskaniu przez inwestora ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę. Oznacza to, że właściciel lub użytkownik wieczysty występuje z roszczeniami przeciwko gminie, ta jednak – lecz dopiero po uwzględnieniu roszczeń odszkodowawczych i zapłacie odszkodowania – może wystąpić przeciwko inwestorowi-adresatowi decyzji o warunkach zabudowy z żądaniem zwrotu kwot zapłaconych tytułem odszkodowań. Jest to tzw. roszczenie regresowe gminy.
Prawo do wystąpienia z wyżej opisanymi roszczeniami odszkodowawczymi aktualizuje się także w sytuacji, gdy zostaje wydana decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. W tym jednak przypadku podmiotem odpowiedzialnym za wypłatę odszkodowania jest bezpośrednio gmina, która nie tylko realizuje roszczenia odszkodowawcze lecz także ponosi ich finansowy ciężar, ponieważ w tym przypadku względem inwestora nie przysługuje jej roszczenie regresowe o zwrot wypłaconego odszkodowania. Warto zaznaczyć, że roszczeń tych dochodzi się przed sądem powszechnym a nie administracyjnym.
Należne odszkodowanie powinno odpowiadać kwocie, o jaką ulega obniżeniu wartość nieruchomości. Odszkodowanie z tytułu obniżenia wartości zbywanej nieruchomości jest ustalane na dzień jej sprzedaży. Stosowne roszczenia należy zgłaszać w terminie pięciu lat od dnia uzyskania przez decyzję waloru ostateczności, ponieważ dopiero wtedy decyzja może zostać wykonana.
Poszkodowany właściciel nieruchomości może też wystąpić na ogólnych zasadach o odszkodowanie od sprawcy szkody i wówczas sąd samodzielnie ustala i ocenia przesłanki odpowiedzialności deliktowej pozwanego (inwestora), w tym bezprawność działania, a więc między innymi to, czy budynek wzniesiony został zgodnie z pozwoleniem na budowę, jak również czy jego wzniesienie, nawet zgodne z Prawem budowlanym, zakłóciło ponad przeciętną miarę, korzystanie z nieruchomości sąsiedniej, co spowodowało szkodę polegającą na obiektywnym obniżeniu wartości nieruchomości.
Katarzyna Słomka, radca prawny
Źródło publikacji: www.reo.pl
